1. 土地價(jià)值重構(gòu) 隨著城市核心區(qū)地價(jià)飆升
   ，老舊商場的低容積率與高維護(hù)成本使其逐漸失去競爭力。以上海為例

   ，2023年數(shù)據(jù)顯示

   ，市中心商業(yè)用地拍賣均價(jià)已突破每平方米15萬元，而許多建成于20世紀(jì)90年代的商場單位坪效不足新興商業(yè)體的1/3

   。通過拆除重建

   ，開發(fā)商可引入寫字樓、高端公寓或復(fù)合型商業(yè)體

   ，更大化土地收益

   。
2. 消費(fèi)需求變遷 Z世代消費(fèi)者的崛起催生了“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)”
   。傳統(tǒng)以零售為主的商場模式難以滿足社交、娛樂
   、文化等多元化需求
   。*《2023中國商業(yè)地產(chǎn)白皮書》*指出，近60%的消費(fèi)者更傾向于選擇“餐飲+娛樂+策展”的一站式空間
   。老舊商場因硬件設(shè)施落后
   、動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理，被迫退出歷史舞臺(tái)
   。
3. 安全隱患倒逼 部分商場因建筑老化
   、消防系統(tǒng)滯后等問題被列入“危舊改造”名單。例如
   ，2022年長沙某商場因電路老化引發(fā)火災(zāi)后
   ，當(dāng)?shù)卣铀偻七M(jìn)了11處老舊商業(yè)體的拆除計(jì)劃。

二

、拆除背后的爭議：記憶消逝與社區(qū)撕裂

盡管商場拆除被貼上“城市進(jìn)步”的標(biāo)簽

1. 集體記憶的消弭 許多被拆除的商場曾是城市地標(biāo)
   ，承載著市民的共同記憶
   。北京王府井的“新中國店”百貨大樓、廣州的南方大廈
   ，這些名字不僅代表商業(yè)場所
   ，更是幾代人成長故事的載體。“拆除的不是建筑
   ，而是我們的青春”
   ，一位網(wǎng)友在社交平臺(tái)上的留言引發(fā)數(shù)千人共鳴。
2. 小微商戶的生存困境 老舊商場往往是中小品牌的聚集地
   。拆除重建后
   ，高昂的租金迫使許多商戶退出核心商圈。杭州某服裝店主算了一筆賬：重建后的商場租金上漲300%
   ，他的利潤空間被壓縮至不足5%
   。“城市更新不應(yīng)只是資本的盛宴”，這類呼聲在輿論場中持續(xù)發(fā)酵

   。
3. 文化符號(hào)的斷裂 部分商場因建筑風(fēng)格獨(dú)特而被視為城市文化符號(hào)。例如
   ，上海靜安寺商圈某商場采用裝飾藝術(shù)風(fēng)格（Art Deco）
   ，其拆除計(jì)劃曾引發(fā)文化遺產(chǎn)保護(hù)組織的抗議。如何在商業(yè)利益與文化傳承間取得平衡
   ，成為城市規(guī)劃者的新課題
   。

三

、破局之道：從“拆除”到“重生”的多元路徑

面對(duì)爭議，越來越多的城市開始探索商場改造的“非拆除方案”

1. 微更新模式 通過外立面改造、內(nèi)部空間重組等手段煥發(fā)商場活力
   。深圳華強(qiáng)北的“中航城”項(xiàng)目將原有電子賣場轉(zhuǎn)型為“科技+消費(fèi)”綜合體
   ，既保留了區(qū)域產(chǎn)業(yè)特色，又吸引了年輕消費(fèi)群體
   。這種“輕改造”模式成本僅為拆除重建的1/4
   ，且工期縮短60%。
2. 功能復(fù)合化 將商場部分區(qū)域改造為社區(qū)服務(wù)中心
   、圖書館或創(chuàng)業(yè)孵化器
   。成都某商場將頂層改為老年活動(dòng)中心與親子空間，日均客流量提升40%
   。“商業(yè)空間的社會(huì)化轉(zhuǎn)型”正在成為城市更新的新趨勢(shì)
   。
3. 數(shù)字技術(shù)賦能 AR導(dǎo)航、智慧停車系統(tǒng)
   、虛擬試衣間等技術(shù)應(yīng)用
   ，可大幅提升傳統(tǒng)商場的運(yùn)營效率。南京某商場引入AI客流分析系統(tǒng)后
   ，商戶調(diào)整效率提高3倍
   ，年度營收增長18%。

四

、未來展望：城市更新需要“溫度”與“精度”

商場拆除的本質(zhì)是城市資源的再分配

• 政策層面：建立“拆除評(píng)估機(jī)制”，將文化價(jià)值
  、社區(qū)影響納入審批標(biāo)準(zhǔn)
  ；
• 商業(yè)層面：鼓勵(lì)開發(fā)商與原有商戶合作，通過股權(quán)置換
  、租金分層等模式實(shí)現(xiàn)利益共享

  ；
• 技術(shù)層面：推廣BIM（建筑信息模型）技術(shù)，為改造方案提供可視化決策支持
  。 轟鳴的推土機(jī)終將停下

  ，但如何在瓦礫之上構(gòu)建更具包容性的城市空間，仍需要更多智慧與誠意

  。